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相続登記とは?

相続登記 相続財産の名義変更の中でも、特に重要なのが不動産の名義変更です。
この不動産の名義変更のことを「相続登記」と呼んでいます。

相続登記には、相続税の申告のような期限はありません。
だからと言って相続登記を長期間放置しておくと、いろいろと不都合なことが起こります。

例えば、不動産が被相続人(亡くなった方)の名義のままでは、その不動産は売却することも、担保に入れて抵当権設定をすることも出来ません。

また、相続登記を放置している間に相続人も死亡してしまい、新たな相続が発生してしまうこともあります。こうなると相続人もどんどん増えていき、相続人が増えるにつれて人間関係も希薄になっていきますので、話し合いが非常に困難になってしまいます。場合によっては、連絡先が分からない相続人が出てきたり、相続人が生きているのかさえ分からないという事態が起こることもあります。このような状態になると、名義変更は困難になり、いざという時に簡単には売却できない財産として残ってしまう恐れがあります。

更に、相続登記をしていないと、翌年以降の不動産の固定資産税につき、相続人の一人に対して税務署が便宜上課税してしまい、特定の相続人だけが税負担の不利益を被ることになり、後のトラブルに発展する可能性があります。

このような事態にならない為にも、相続登記は速やかに済ませておきましょう。

相続登記の3つのパターン

相続登記には以下の3つのパターンがあります。

1.遺言が残されている場合

遺言の内容に従って手続をします。最もスムーズに手続が進みます。

2.遺言が残されていなくて、遺産分割協議をする場合

現状では、最も件数が多いパターンです。
法定相続人全員で遺産分割協議書を作成して、協議書の内容に従って手続をします。

3.遺言が残されていなくて、遺産分割協議も行わない場合

法定相続人全員の共有として、不動産の名義変更を行います。

相続登記に必要な書類

ここでは最も一般的な、遺産分割協議を行う場合の必要書類を記載します。

  1. 被相続人の出生時から死亡時までの全ての戸籍謄本
    ※転籍が多い場合は、かなり膨大な量になることがあります。古い本籍が遠方にある場合は、かつての本籍地の役所に郵送等で請求することになり、多少時間がかかります。
  2. 被相続人の住民票の除票、または戸籍の附票
  3. 相続人全員の戸籍謄本
  4. 不動産を取得する相続人の住民票
  5. 固定資産税評価証明書
  6. 遺産分割協議書
  7. 相続人全員の印鑑証明書
  8. 不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • ☆遺言書がある場合は、他の相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書が不要になります。
  • ☆被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合でも、変更の経緯が分かる住民票や戸籍の附票を提出すれば、住所の変更登記を省略できます。
  • ☆不動産の権利証(登記識別情報)を紛失している場合でも手続は可能です。
  • ☆区分建物(マンション等)で敷地権付の登記がされていない場合(建物と土地が別々に登記されている状態)、オンラインで土地の登記事項証明書を申請すると、区分建物の共有者全員分が記載された証明書が送られてきます (相当に分厚い紙束になりますので、驚かれる方も多いです)。
    これを避ける為に、特定の所有者のみが記載された証明書を取得する為には、法務局の窓口に行って申請するか、郵送で申請するしかありませんので、覚えておきましょう。
    ちなみに、登記事項証明書をオンラインで取得すると500円ですが、窓口や郵送で取得すると600円かかります。
    (法務省は、いずれオンラインでも、特定の所有者のみの取得が出来るようにするとは言っていますが、時期の目途はたっていません)

相続登記の流れ

相続登記の流れ

1.必要書類の収集

相続関係が複雑な場合、被相続人が転籍が多く膨大な戸籍が必要な場合、あるいはご相談者様が書類収集の時間が取れない場合は、当事務所が書類の収集を代行します。

2.遺産分割協議書の作成

相続人の意見をうかがい、遺産分割協議書を作成します。

3.遺産分割協議書に署名と実印の押印

相続人全員の署名押印が必要です。

4.相続関係説明図の作成

法務局に提出する簡易版家系図を作成します。

5.法務局へ登記申請

ご相談者様に代わって法務局に登記申請書類を提出します。

6.相続登記完了書類の取得

登記完了後、新しい登記簿謄本や登記識別情報(権利証)を法務局で取得します。

兄弟姉妹の相続登記

兄弟姉妹の相続登記は、配偶者や子供の相続に比べて格段に複雑で大変な作業が必要になります。かなり法律関係に詳しい方でも、兄弟姉妹の相続登記の場合は、自分では手に負えず、司法書士に依頼されることが多いです。では、どのように複雑で大変なのかを説明しましょう。

(1) 取り寄せる戸籍の量が膨大である。

 配偶者や子供に比べて以下の戸籍が余分に必要になります。いかがでしょう。
もし、ご自身で集めてみようと思われていたら、具体的に見せられると、面倒になってきた方も多いのではないでしょうか。

① 直系尊属が生きていないことを証明する戸籍
まずは、両親が亡くなっていることが分かる戸籍、さらに祖父母が生きていれば110歳以内である場合は、祖父母が亡くなっていることが分かる戸籍(生年月日から祖父母が110歳を超えていることが明らかな場合は、亡くなっていると推定されますので不要です)。
また、祖父母は、父方、母方、二人ずついますので、4人分調べる必要があります。
② 両親の出生から死亡までの戸籍(父親と母親、両方とも必要です)
兄弟姉妹の人数を確定する為に必要になります。
③ 先に亡くなっている兄弟姉妹の出生から死亡までの戸籍
兄弟姉妹は、被相続人と年齢が近いことが多いので、先に亡くなっている方がいることが珍しくありません。その場合、子供がいれば代襲相続権(親に代わって相続する権利)が発生しますので、子供の有無を調べる必要があるのです。
④ 代襲相続が発生している場合、その子供の現在戸籍
代襲相続権を持っている子供が、現在生きていることを証明する必要があります。
(2) 兄弟姉妹が被相続人(亡くなった方)の戸籍を収集する場合、法律上の制約がある。

戸籍の規定によれば、直系尊属(親や祖父母)や直系卑属(子供や孫)の場合は、本人確認が出来れば被相続人の戸籍を取得することが出来ます。 しかし、兄弟姉妹の場合は委任状が必要なのです。ところが、委任状を書くべき被相続人は亡くなっている訳ですから、ややこしいことになります。
この場合、役所によっては「専門職に依頼されたら、いかがですか」と窓口で言われるケースもあるようです。(司法書士などの専門職は、「職務上請求書」により戸籍の取得が可能です)

☆ 一応、規定では、兄弟姉妹が相続人であることが何らかの方法で証明できれば、相続人の資格で、委任状無しでも取得することが出来ることになっています。 しかし、兄弟姉妹が相続人であることを証明する為には、子供・孫・親・祖父母が全て亡くなっていることを証明しなくてはなりません。そもそも、上記の事実を証明したいからこそ被相続人の戸籍を取ろうとしている訳ですから、結局、振り出しに戻ってしまいます。

(3) 相続関係説明図が広範囲で複雑になる。

相続登記には、一般的に相続関係説明図という書類を作成して添付します(この書類を添付すると、膨大な量の戸籍をコピーする必要がなくなります)。
兄弟姉妹の相続の場合、この説明図がかなり広範囲で複雑になりますので、結構作成が大変です。場合によっては大型の紙に書いて、添付する時は折り畳んで提出する時もあります。

(4) 兄弟姉妹が複数いる場合、探すのが大変な時がある。

配偶者や子供に比べて、兄弟姉妹の住んでいる地域は広範囲に及んでいることが多く、かなり遠方に離れているケースも少なくありません。そうすると、そもそも現在住んでいるところを探すのが大変だったりします。

 
(5) 遺産分割協議書を作成するのが大変な場合がある。

遺産分割協議書には、相続人全員の実印と印鑑証明が必要です。
遠方に離れている方の場合、それらをもらうのも大変です。久しぶりに連絡を取った場合など、説明するのも大変でしょう。

以上のような理由で、兄弟姉妹の相続登記は、相当にハードルが高い手続となっています。正直なところ司法書士でも、兄弟姉妹の相続登記は、なかなか大変です。これから依頼を考えている方には、手続の大変さを少しでも分かって頂ければ、ありがたいです。

具体的な解決事例

相続登記を長い間やっていると出会う珍しい事例、または件数の多い代表的な事例を、いくつか紹介いたします。

登記識別情報について

1.登記識別情報とは?

相続登記が完了すると、新たに法務局から登記識別情報が発行されます。まだ聞きなれない人も多いと思いますので、簡単に説明しましょう。
不動産登記法が改正され、従来の権利証(登記済証)から12桁の英数字の組み合わせからなる暗証番号のようなものに変更されました。(変更時期は、管轄の法務局がオンライン庁になった時期によって異なる)この暗証番号のようなもののことを登記識別情報と言います。
紙から情報へと変更になったことで、いくつか重要な注意点がありますので、順番に紹介していきます。

2.登記識別情報に関する注意点
1.管理は厳重に
従来の権利証の場合、紙そのものが権利を証明していたので、権利証と言う書類を奪われなければ、勝手に登記名義を変更される可能性は低かったのです。
しかし、登記識別情報は単なる12桁の番号を書いた紙に過ぎませんので、例え紙が奪われなくても、書かれている番号をメモされたりコピーされたりすれば、権利証を盗まれたのと同じことになってしまいます。今まで以上に厳重に管理することが必要でしょう。
2.目隠しシールは、はがさずに保管
12桁の番号を簡単には他人に知らせないように、登記識別情報は法務局から発行された段階では、番号の部分に目隠しシールが貼ってあります。このシールは一度はがすと二度と貼れないように特殊な加工がしてあります。従って、シールがはがれていなければ、誰も見ていないという証明になる訳です。ですから、次に売買や抵当権設定などをする時までは、このシールははがさないように保管して下さい。
3.再発行はされません
もし、登記識別情報を何らかの原因で失くしてしまったら、安全の為に失効の手続を取ることが出来ます。失効の手続をすれば、拾った人がいても、その識別情報はもう利用できません。しかし、法務局は識別情報の再発行はしてくれませんので、覚えておきましょう。
では、そういう場合、次に売買や抵当権設定などで登記識別情報が必要になったら、どうすればよいかと言うと、司法書士に本人確認情報を作成してもらうことになります。本人確認情報の作成には時間と費用が余分にかかりますので、その点も認識しておきましょう。
3.感想

個人的な感想を言えば、「昔の権利証のままの方が良かったんじゃない」と思えることもあります。これは私一人の感想ではなく、広く不動産業界や依頼人からも良く聞くことです。安全性という面では明らかに下がったと言わざるを得ません。
では何故、変更されたかと言えば、「登記申請を時代に合わせて出来るだけオンラインに対応させよう」という政府あげての方針が元になっています。オンラインで申請するには、紙よりも番号情報の方が都合が良い訳です。
もちろんオンラインになって便利になった部分もありますが、その分、リスクが増えた部分もありますので、何とも複雑です。
もっとも法律が再び改正されない限り、この方法に対応していかざるを得ないのも事実です。上記の注意点を良く読んで頂き、登記識別情報に出来るだけ安全につきあっていきましょう。

相続登記の料金

当事務所では、多くの事務所が採用している不動産評価額によって変動する価格設定ではありませんので、料金が大変分かり易くなっています。

※全てのコースに、「相続関係説明図」と「遺産分割協議書」の作成料金、及び法務局への提出代行と登記識別情報(昔の権利証)の受け取り、登記事項証明書の取得代行の料金が含まれています。

※ご依頼期間中は何回でも、電話・メール等で質問に応じます。疑問に思った点は、 どんどん質問して下さい。

Aコース 8万円 配偶者または子供への相続の場合
Bコース 13万円 両親または兄弟姉妹または甥姪への相続の場合
Cコース 18万円 祖父や祖母が亡くなられた後、名義変更をしないで放置していて、その後、父か母が亡くなった場合

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